Sue Ann (il premio Oscar® Octavia Spencer) è una donna solitaria che vive in una tranquilla città dell’Ohio. Un giorno incontra un’adolescente che le chiede di comprare degli alcolici per la sua combriccola di amici e Sue Ann si offre di ospitarli per divertirsi insieme e far festa nel suo seminterrato. Ma la casa prevede alcune regole: qualcuno deve rimanere sobrio. Non imprecare. Non andare mai al piano di sopra. E chiamarla "Ma." Mentre la sua ospitalità si trasforma in ossessione e quello che si era presentato come un sogno da adolescenti degenera nel terrore di un incubo, la casa di Ma si trasforma dal posto più accogliente della città al luogo più pauroso del pianeta.