Arthur Kipps (Daniel Radcliffe), jeune notaire à Londres, est obligé de se rendre dans le petit village perdu de Crythin Gifford pour régler la succession d’une cliente récemment décédée. Dans l’impressionnant manoir de la défunte, il ne va pas tarder à découvrir d’étranges signes qui semblent renvoyer à de très sombres secrets. Face au passé enfoui des villageois, face à la mystérieuse dame en noir qui hante les lieux et s’approche chaque jour davantage, Arthur va basculer dans le plus épouvantable des cauchemars…